Modelo reduz capital imobilizado, amplia flexibilidade operacional e cresce mesmo em um cenário de juros elevados
Durante décadas, a logística empresarial esteve atrelada a grandes galpões, contratos de longo prazo e localizações periféricas. Esse modelo, no entanto, vem perdendo eficiência diante do aumento dos custos imobiliários, do encarecimento do capital e da necessidade de operações mais flexíveis e distribuídas. Nesse contexto, o self storage deixa de ser uma solução pontual e passa a ocupar um papel estrutural na logística urbana das empresas brasileiras.
A mudança é sustentada por números. Segundo dados da consultoria Grand View Research, o mercado de self storage no Brasil movimentou cerca de US$ 1,76 bilhão em 2024 e pode alcançar aproximadamente US$ 2,54 bilhões até 2030, com uma taxa média de crescimento anual de 6,6% entre 2025 e 2030. O avanço ocorre mesmo em um ambiente marcado por juros elevados e maior cautela nos investimentos corporativos.
Relatórios de inteligência de mercado indicam taxas de ocupação entre 80% e 85% no país, com percentuais ainda mais elevados em operações já consolidadas. Embora não existam estatísticas públicas consolidadas por cidade, o padrão se repete nos grandes centros urbanos, especialmente onde o custo do metro quadrado e a dificuldade de mobilidade tornam ineficiente a manutenção de grandes áreas ociosas.
“O crescimento do self storage não acontece por moda. Ele resolve um problema real de capital e flexibilidade. Muitas empresas não precisam de grandes galpões, mas de espaços menores, bem localizados e com contratos que acompanhem a dinâmica do negócio”, afirma Marcos Koenigkan, empresário do setor à frente das marcas Show Self Storage, You Box e Brasília Self Storage.
Do ponto de vista jurídico, o self storage é caracterizado como locação de espaços privativos de armazenagem. Empresas e pessoas físicas alugam apenas a metragem necessária, pelo período desejado, sem a prestação de serviço de guarda ou custódia. O operador fornece o espaço, controle de acesso e infraestrutura, enquanto a responsabilidade sobre os bens permanece com o locatário. Esse formato elimina exigências como fiador, contratos extensos e custos fixos associados à manutenção de imóveis maiores.
Na prática, o modelo vem se consolidando como uma solução de logística urbana. Empresas utilizam os boxes para estoques sazonais, centros de distribuição de última milha, reformas de pontos comerciais e reorganização operacional. Pequenas e médias companhias, especialmente dos setores de varejo e e-commerce, têm substituído galpões subutilizados por espaços menores e mais eficientes, reduzindo capital imobilizado e ampliando a capacidade de adaptação.
Embora o mercado brasileiro ainda seja majoritariamente composto por pessoas físicas que representam cerca de 65% da base de clientes o uso corporativo cresce em relevância. As empresas respondem por aproximadamente 35% dos contratos, mas permanecem por períodos mais longos. Enquanto clientes individuais ficam, em média, de quatro a cinco meses, as empresas permanecem entre um ano e um ano e meio, reforçando o caráter estratégico do modelo.
Os preços não variam entre pessoa física e jurídica. O que muda é o valor médio do metro quadrado conforme o tamanho do espaço. Em Brasília, áreas menores giram em torno de R$ 110 por metro quadrado, enquanto boxes maiores ficam próximos de R$ 90, refletindo ganhos de escala e maior previsibilidade de ocupação.
Apesar da expansão acelerada, o setor enfrenta desafios regulatórios. Por ser caracterizado como locação de espaço, o self storage não está sujeito à incidência de ISS. No entanto, decisões judiciais pontuais têm atribuído responsabilidade aos operadores por danos causados por bens armazenados pelos próprios clientes, criando insegurança jurídica e potenciais riscos para investidores. “Esse é hoje o principal desafio do setor. O modelo é juridicamente claro, mas nem sempre é interpretado dessa forma, o que gera ruído e insegurança em um mercado que cresce rápido”, afirma Koenigkan.
Em mercados maduros, como os Estados Unidos, o self storage apresenta alta penetração per capita e milhares de unidades em operação. No Brasil, a baixa familiaridade com o modelo convive com taxas elevadas de ocupação, indicando demanda reprimida e espaço para crescimento estrutural. Mais do que um nicho imobiliário, o avanço do self storage sinaliza uma mudança silenciosa na forma como as empresas lidam com espaço, custo e logística urbana um movimento que, sem ocupar grandes manchetes, começa a pressionar modelos tradicionais de armazenagem e a redefinir decisões estratégicas no ambiente corporativo.
